domingo, 18 de junio de 2017

Fiscalidad Inmobiliaria. Manual de urgencia sobre el impacto de la vivienda en la Declaración de Renta 2016.



Hace unas semanas publicábamos en este blog, bajo la denominación de "Evolución de la Intermediación Inmobiliaria: Del Pleistoceno a la disrupción digital de las PropTech", un análisis sobre la evolución y el futuro de la actividad inmobiliaria en nuestro país.


Hoy, a escasas fechas de que finalice la Campaña de Declaraciones de la Renta 2016, hemos querido resumir, a modo de prontuario de fácil acceso, los aspectos más relevantes de la Fiscalidad Inmobiliaria en lo que concierne a la Declaración de la Renta de 2016.


Sin más preámbulos: 

(Pinchando en cada titular se accede a un más amplio desarrollo de cada cuestión).

Hacienda podría recaudar hasta 600 millones por la resolución de las cláusulas suelo.

El consumidor que recupere el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo debe ajustar cuentas con Hacienda.



La deducción en el pago de hipoteca solo se conserva para las compras anteriores a 2013. En el caso de la venta, hay beneficios en función de la antigüedad, siempre que sea anterior a 1995.

Renta 2016: así se tributa por los alquileres turísticos.

El arrendador debe calcular el rendimiento solo del tiempo que ha ocupado la vivienda.

Así se declara por las cláusulas suelo en la Renta 2016.

La devolución de esas cantidades no es en sí misma una renta sujeta a tributación.

Alquilar la vivienda, aunque solo sea una semana, supone perder la deducción fiscal.

Hacienda aclara que el beneficio tributario no es compatible con un arrendamiento. Aun así, la desgravación se puede recuperar tras un alquiler.


Qué impuestos se pagan (o no) por la venta de la casa.

La ganancia patrimonial queda exenta si se reinvierte todo lo ingresado en el plazo de dos años
Las viviendas compradas antes de 1995 disfrutan de reducciones.


Renta 2016: Cuándo y cómo se aplica la exención de la ganancia patrimonial por venta de vivienda.

Hay determinados casos en los que las ganancias por venta de inmuebles no tributan o lo hacen en parte.

Le he prestado un piso a un familiar a cambio de que pague los gastos, ¿cómo tributa en la Renta 2016?.

Si usted tiene un piso en propiedad vacío y se lo ha prestado a un familiar por una temporada, también hay que tener en cuenta si hay que pagar impuestos.

Renta 2016: ¿Cómo tributan los gastos asociados a la venta de una vivienda y cómo se incluyen?

Los contribuyentes se pueden deducir de los gastos de venta de una vivienda independientemente de si hay ganancia o pérdida patrimonial.

Soy propietario de un piso alquilado, ¿de qué gastos puedo deducirme en la Renta 2016?

Si es propietario de un piso alquilado, hay gastos que se pueden deducir del rendimiento neto del alquiler.


Renta 2016: ¿Desgravan los seguros de vida y hogar vinculados a la hipoteca? 




Un particular tiene alquilado un apartamento en la playa por un importe de 700 euros al mes. Por dicho apartamento paga todos los meses 300 euros de préstamo hipotecario. ¿Qué gastos puede deducir para el cálculo de la renta neta obtenida por el alquiler?

Si el contribuyente dispone de un apartamento en la playa distinto de su vivienda habitual, apartamento que no quiere alquilar para poder disfrutar del mismo cuando desee, ¿cómo debe tributar por este inmueble en su declaración de la renta?

¿Qué ventajas recoge la normativa del Impuesto para el caso de alquileres destinados a vivienda?

En el supuesto de que el inmueble alquilado sea destinado por el inquilino a vivienda y, a su vez, una parte del mismo a despacho, ¿es posible que el propietario aplique el 60% de reducción a la renta neta positiva total generada por el alquiler?

Un contribuyente tiene alquilado uno de sus inmuebles a su hijo por lo que recibe 400 euros al mes. ¿Qué importe debe incluir en su declaración de la Renta como rendimiento de capital inmobiliario?

Respecto a los alquileres, ¿existe algún beneficio fiscal para el inquilino?

Un contribuyente firmó el contrato de alquiler de su vivienda habitual en 2014, aplicándose la deducción en el ejercicio 2014 y 2015 por cumplir los requisitos para ello. En 2016 fallece el propietario de la vivienda y el contribuyente se ve obligado a firmar un nuevo contrato de alquiler respecto de la misma vivienda y en las mismas condiciones con el nuevo propietario (heredero). ¿Podrá el contribuyente practicarse la deducción en 2016?

Un particular mayor de 65 años vende su vivienda habitual. ¿Debe tributar por la ganancia patrimonial generada?

¿Quiénes pueden practicar la deducción por inversión en vivienda habitual?

Un matrimonio adquirió en 2012 su vivienda habitual en proindiviso financiándola con un préstamo hipotecario. Ambos cónyuges se han aplicado la deducción por vivienda desde el año de su adquisición. En 2016 se extingue el proindiviso y uno de los cónyuges pasa a ser titular del 100% de la vivienda y del préstamo. ¿Puede en 2016 practicarse la deducción del 100% de las cantidades amortizadas?

Un contribuyente y su cónyuge adquirieron su vivienda habitual en 2012, correspondiéndole a cada uno de ellos el 50% de la propiedad y, en la misma proporción, del préstamo hipotecario. En 2016 se divorcian. ¿Puede continuar aplicándose la deducción el cónyuge que ya no reside en dicha vivienda pero que sigue asumiendo parte del préstamo hipotecario?

Un contribuyente adquirió su vivienda habitual en 2012 solicitando para ello un préstamo hipotecario. Desde el año de su adquisición, se ha venido aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. En 2016 realiza obras de ampliación en la vivienda. ¿Puede aplicarse la deducción por el total de las cantidades invertidas en el inmueble?

Un contribuyente vendió en enero de 2016 su vivienda habitual, adquirida en 2012 con financiación ajena y sobre la que venía aplicándose la deducción por inversión en vivienda habitual. En julio de 2016 adquiere una nueva vivienda reinvirtiendo la totalidad del importe obtenido por la venta de la vivienda anterior. ¿Cómo afecta esta operación en su declaración de IRPF?

En julio de 2016, mediante acuerdo, la entidad bancaria con la que el contribuyente tiene contratado un préstamo hipotecario procedió a devolverle los intereses percibidos en exceso como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo. ¿Debe incluir el contribuyente dichas cantidades en su declaración de la renta de 2016?

En el caso planteado en la pregunta anterior, ¿qué ocurre si los intereses que se devuelven hubieran formado parte de la base de la deducción por vivienda habitual de ejercicios anteriores?

Si la entidad financiera, en lugar de devolver al contribuyente las cantidades pagadas de más por aplicación de la cláusula suelo, lo que hace es reducir el principal del préstamo, ¿debe el contribuyente regularizar las deducciones por vivienda habitual practicadas en ejercicios anteriores?

Supongamos que en 2016, la entidad bancaria con la que el contribuyente tiene contratado un préstamo hipotecario procedió a devolverle los intereses percibidos en exceso como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo, y que el contribuyente hubiera incluido, en declaraciones de años anteriores, los importes ahora percibidos como gasto deducible para calcular la renta neta obtenida por el alquiler del inmueble. ¿Debe regularizar el contribuyente?


José M. Arroyo Quero es Agente de la Propiedad Inmobiliaria, titulado por el Ministerio de Fomento y Colegiado 313 del COAPI de Cádiz. 

También es miembro numerario de REAF-REGAF Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas.




Para saber más:


Fuentes utilizadas | Reconocimiento de Autorías/Créditos y Agradecimientos.















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miércoles, 31 de mayo de 2017

Observatorio Financiero del Consejo General de Economistas. Informe Mayo 2017.


Introducción.
La Comisión Financiera del Consejo General de Economistas ha elaborado el Observatorio Financiero Mayo 2017, que tiene como fin ofrecer –de manera objetiva e independiente– información acerca del entorno financiero, con la evolución de sus principales parámetros y un pormenorizado análisis de los datos obtenidos.

Dicho Informe ha sido confeccionado por la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas, teniendo como Coordinadores a Antonio Pedraza, Montserrat Casanovas y Salustiano Velo.

Se ha utilizado como fuente a Analistas Económicos de Andalucía.


Dada su enorme relevancia como instrumento de estudio y análisis, a través de este post vamos a intentar darle, humildemente, la mayor difusión posible.









A modo de resumen general.

En la introducción previa al informe que contiene los datos, cuadros y gráficos, se apunta literalmente a lo siguiente:

Escenario Macroeconómico.

• En el primer trimestre de 2017 la economía española ha crecido un 3,0%, manteniendo el ritmo de crecimiento del último trimestre de 2016. Se estima que finalice el año con un incremento más moderado del PIB, en torno al 2,7%,
con sesgo alcista. Las expectativas contemplan un crecimiento más dinámico de la economía mundial en torno al 3,5% en 2017 y 2018, siendo el quinto año consecutivo de recuperación de la Zona Euro.

• En cuanto a la inflación, aunque se ha situado a final de abril en el 2,7%, se espera que a final de año se modere al 2,4%. La inflación y la brusca bajada del diferencial con Europa, puede incidir en la competitividad.

• En relación al mercado inmobiliario, el precio de la vivienda así como los indicadores de compraventas e hipotecas sigue aumentando; la recuperación de la construcción de una forma razonable puede fortalecer la demanda interna, y
la disminución de la tasa de paro, en torno al 17,4% al poder ocupar en la construcción la población desocupada poco cualificada.

• La demanda interna se mantiene estable.

• El nivel de endeudamiento financiero del conjunto de la economía supone todavía el 296,8% del PIB, según cifras del Banco de España, si bien se ha moderado desde los máximos de 2014 (322,1%), gracias principalmente al esfuerzo del sector privado: hogares y empresas. No así la deuda pública que ha superado el 100% del PIB.

Mercados Bursátiles.

• En los mercados bursátiles, los principales índices a ambos lados del Atlántico registran resultados positivos en el primer cuatrimestre del año, pese al clima de volatilidad derivada de la incertidumbre geopolítica.

• Cabe subrayar una evolución diferencial entre los principales índices bursátiles de la Zona Euro con un balance bastante positivo (el IBEX con una ganancia anual cercana al 15%), frente a la trayectoria más discreta de las cotizaciones de Estados Unidos (6,5% del S&P 500), y aun considerablemente menor del Reino Unido y Japón, con ganancias inferiores al 1% en lo que va de año del FTSE 100 y del NIKKEI 225.

Mercados de Divisas.

• En los mercados de Divisas, en el primer cuatrimestre, el euro se ha apreciado un 3,7% frente al dólar, y podría situarse en 1,14 $/€, sobre todo por las incertidumbres de Estados Unidos.

• Si embargo, el euro se ha depreciado un 1,3% frente al yen y la libra esterlina.

Commodities.

• Los precios del Brent han fluctuado entre 49 y 56 dólares estadounidenses por barril y se espera que se mantenga en esa horquilla el resto del año, en un rango lateral.

Ligeros aumentos de la materias primas. Repunte del precio del oro continuando la senda ascendente que inició a principios de 2017; se espera que siga la tendencia alcista aunque se ha reducido la incertidumbre en Europa por los temas geopolíticos.

Tipos de interés.

• Se ha mantenido la tendencia de los tipos de interés negativos en la zona euro y se espera que continúe a lo largo de este año 2017.

• La rentabilidad en el mercado secundario de deuda ha evolucionado condicionada por el descenso de la aversión al riesgo, tras las elecciones francesas y el mantenimiento del programa de estímulos del BCE, reduciéndose
especialmente en el área periférica. En el mercado español, la rentabilidad del bono a 10 años se ha incrementado desde el 1,35% de finales del año pasado hasta el 1,65% del cierre de abril. El diferencial con el Bono alemán ha
ascendido hasta situarse cerca de los 132 pb.

• El indicador de estrés de los mercados financieros españoles, elaborado por la CNMV, se ha situado a finales de abril en el entorno del 0,2, confirmándose de este modo el perfil descendente que se observa desde los picos (cercanos a 0,5)
registrados en la primera mitad de 2016.




Indicadores de política Monetaria.

Nos seguimos encontrando en una fase de asimetrías entre las políticas aplicadas por el BCE y la FED, quizás por la pereza con la que se recupera Europa, ante las consecuencias del Brexit, todavía inapreciables, y por la desconfianza que economías como la italiana (su sistema financiero) y la Griega (sostenibilidad de su deuda), siguen despertando, con riesgo de contagio a los periféricos del continente. Estas políticas distorsionan los mercados, de forma que hoy es más barato tomar prestados euros en Europa y colocarlos en EEUU en dólares.

EL BCE, de hecho, mantiene sus tipos aplicables a las condiciones de financiación, dando, con su mensaje, confianza en que la laxitud se va a mantener por cierto tiempo. En ello va a influir el control de la inflación, que sigue despuntando en algunos países de Europa, entre ellos España. También la confianza que transmitan los procesos electorales europeos (quedan Austria y Alemania de cara a la fortaleza de la UE). De persistir el nivel de confianza (las
elecciones en Francia han sido un revulsivo) la compra de activos podría reducirse o darse por finalizada en la segunda parte del año. Los mercados quizás lo descuenten antes, subiendo los tipos a largo. En este contexto y a lo largo del año la FED, prevé subir los suyos entre el 0,75 y el 1%, lo que hará aún más patentes estas asimetrías y seguirá fortaleciendo al dólar. Al igual que la FED continúa con la política iniciada a reducir su balance, el BCE sigue en la fase de aumento del suyo.

• En cuanto a los agregados monetarios y el crédito, crecen ahora más en la Zona Euro que en España, donde se desaceleran ambos parámetros. Las variaciones son ostensibles por lo que vale la pena detenernos en ellas:
  1. Zona Euro, aumenta M3 en marzo el 5,3%, 0,6% por mas que en febrero. El crédito al sector privado crece el 3,2% en marzo, 0,6% más que el mes precedente.
  2. España, la M3 se modera, un 4,1 en marzo, con una bajada del 1,9% respecto al trimestre precedente. El crédito al sector privado crece un 0,6% en marzo, (2,6% menos que la Zona Euro). Es algo que llama la atención, pero puede deberse al desapalancamiento más elevado en nuestro país, que parte de un endeudamiento mayor.

Esa liquidez existente, con la volatilidad en mínimos, es lo que más está apoyando a la Bolsa, que si bien está más barata que la deuda, los beneficios deberían subir mucho más para justificar un potencial razonable.

• Continúa la disminución del saldo de depósitos en las entidades de crédito, en todos sus epígrafes, a la vez que sigue aumentando el saldo de los fondos de inversión, un aumento respecto a abril 2016, influyendo en ello la fiscalidad
favorable y la nula retribución de los depósitos. Los bancos tienen desincentivadas sus políticas de captación de pasivo, por ser más barata su apelación al BCE y por otra parte su sobrante de aquel está penalizado al -0,40. Máxime, cuando la demanda de crédito sigue sin ser de calidad por el momento aun temprano del ciclo.




Crédito y otros indicadores de Entidades Financieras.

El sector financiero, sigue sumido en una importante reconversión encubierta, con una reducción drástica del número de oficinas y de empleados, al mismo tiempo que la automatización de los procesos sigue avanzando aceleradamente,
hasta cambiar el concepto antiguo de oficina bancaria. Hoy todo lo que supone handwork es coste y hay que reducirlo.

• Nos parece grave en este sentido, la excesiva cantidad de poblaciones que se están quedando sin oficina bancaria alguna, creando un problema grave a usuarios, que a partir de ahora se ven privadas del servicio de las mismas, incluso del mero cobro de la pensión. El tema nos parece aún más grave en las Cajas de Ahorro, con fines sociales en sus estatutos y donde debían prevalecer estos antes que la rentabilidad pura y dura. Aunque, no cabe duda, en la
situación actual es un reto de supervivencia.

Los bajos tipos de interés siguen presionando a la baja los márgenes, a la vez que la compensación de ello vía comisiones es un proceso lento por efecto de la competencia y por una demanda nacional que no está acostumbrada a
pagar por servicios. Las entidades, sin embargo, se vienen aprovechando del efecto psicológico de posible subida de los tipos de interés, algo no constatado e improbable a corto plazo, para aumentar sus tarifas de activo.

• Por otra parte, los requerimientos de capital por parte del regulador unido a la nueva normativa (MRLE) de volumen mínimo de pasivos que les permita abordar posibles pérdidas y deterioro del balance, redundan en la elevación del
coste de capital y en la merma de resultados. De hecho, el índice de rentabilidad del resultado de explotación disminuye con respecto al mes y al trimestre anterior. Y el margen de intereses sigue plano, no consigue aumentar.
Así, el tipo aplicado a préstamos y créditos sube un 0,2%, pero es difícil bajar el de los depósitos más de lo que están.
Solo la tasa de morosidad que mejora un pírrico 0,1% en el trimestre, pasando al 0,1%, sigue una tendencia decreciente.

• La financiación al sector privado residente, crece de forma muy imperceptible, tanto en su apartado comercial, como en el caso de los hipotecarios que sigue en tasas negativas, bien entendido, que debemos achacarlo al desapalancamiento importante que se viene produciendo en apartados familias y empresas, algo que no se produce en el sector público. Sin embargo los prestamos nuevos concedidos a hogares y empresas aumentan de forma
considerable, los de estas últimas en todos su segmentación por importes.







El Consejo General de Economistas coordina y representa, en los ámbitos nacional e internacional, a todos los Colegios de Economistas y de Titulados Mercantiles de España, y ordena y defiende el ejercicio profesional de sus colegiados. 

En la actualidad hay más de 70.000 colegiados entre los 65 Colegios existentes.









martes, 30 de mayo de 2017

Evolución de la Intermediación Inmobiliaria: Del Pleistoceno a la disrupción digital de las PropTech.


ANTECEDENTES PREHISTÓRICOS.

La actividad de "intermediación" como tal se remonta al origen de los tiempos y podríamos decir, en tono jocoso, sin menoscabo alguno y sin temor a equivocarnos en exceso, que se trata del segundo oficio más antiguo de la historia de la humanidad.

Me explico: El troglodita Crack se enteraba de que otro miembro de su tribu, pongamos que un tal Ugh, buscaba un determinado apero o instrumento que él, y sólo él (esto es importante, casi crucial) sabía que un miembro de la tribu vecina, un tal Och, quería intercambiar.

Nada más fácil, pues, para una mente espabilada y emprendedora como la de Crack, que poner en contacto a Ugh (demandante) con Och (oferente) para que estos llegasen a un acuerdo de intercambio o trueque, a cambio de que ambos recompensasen al tal Crack con algún objeto (unas piedrecitas de colorines, un colmillo de tigre diente de sable o algo similar), como pago por su servicio de intermediación.

Probablemente, tanto Och como Ugh se mostraran un tanto remisos a remunerar el servicio prestado por el tal Crack (esta peculiar costumbre, curiosamente, ha permanecido prácticamente inalterada después de millones de años), mayormente porque en la época ni existía un sector terciario desarrollado, ni el concepto de prestación de servicios estaba muy extendido y, muy especialmente, porque faltaban aún millones de años para que naciera Philip Kotler, padre del Marketing moderno, por lo que Crack carecía por completo de instrumentos dialécticos para convencer a sus "clientes" de la importancia de su función social en el incipiente desarrollo de la economía tribal. 


Recordemos que estos nuestros ancestros eran más de cazar y pescar hasta que, ya en un estadio evolutivo más avanzado, un grupo de avezados emprendedores con clara vocación innovadora, inventaron el sector primario: la agricultura y la ganadería.

Esto propició un giro espectacular en el desarrollo evolutivo de nuestra especie y, al transformarse las tribus de nómadas a sedentarias, trajo consigo el concepto de asentamiento permanente, de aldea, de poblado y con ello, la necesidad de contar con refugios de calidades constructivas más sólidas que las utilizadas en el nomadismo y que tuvieran vocación de una mayor permanencia en el tiempo; esto, unido al reparto de tierras como consecuencia de la agricultura, alumbró el concepto de "propiedad" más allá de los bienes muebles, que eran los que hasta ese momento utilizaban mayoritariamente.

Acababan de nacer, junto al concepto de propiedad, los bienes "pegados" de manera conjunta e inseparable a la tierra: los bienes inmobiliarios. Aquellos que no se podían mover.




Un trastataranieto de nuestro amigo Crack, que seguía intermediando en tratos de menor relevancia y que había heredado su nombre (es lo que pasaba en los clanes tribales de la época), lo tuvo claro desde el primer momento y, en una muestra de su ADN disruptivo y de un derroche de creatividad sin parangón, dio a luz el concepto de "intermediación inmobiliaria". Intermediar en el intercambio de sólidos refugios de la época. Refugios que, básicamente, eran erigidos mediante la "autopromoción" ya que el concepto de "promotor inmobiliario" aún no había sido inventado.

El hecho de que los romanos no existieran aún y, por tanto, no hubiesen inventado el Derecho y que todavía faltaban millones de años para que toscanos y venecianos inventaran la Banca, simplificaba enormemente la labor de Crack.

Se le puede considerar como el primer "inmobiliario" de la historia de la humanidad; de ahí que, en determinados ámbitos, su nombre haya quedado vinculado a expresar, figuradamente, admiración y respeto grupal (casi tribal) por un miembro de especial relevancia aparente dentro del colectivo. (Fulanito es un "crack".... es una frase habitual en el entorno profesional de la intermediación inmobiliaria).


ANTECEDENTES HISTÓRICOS RECIENTES EN ESPAÑA. SIGLO XX.


Damos un salto de millones de años durante los cuales las características esenciales de la "intermediación inmobiliaria" inventada por el Crack (ya tenemos familiaridad con el personaje) permanecieron básicamente inalteradas.

Con el devenir de los siglos se inventó la moneda, el sector secundario: la industria e incluso el terciario: el comercio y la prestación de servicios de todo tipo, incluido, cómo no, el de la intermediación inmobiliaria.

También permaneció prácticamente inalterada la secular refracción al pago de sus servicios por parte de demandantes y oferentes y los permanentes intentos de ambos de "puentear" al protoinmobiliario en cuestión. Gajes del oficio, sin duda.

A los que ejercían esta actividad, oficio o profesión (pues hasta entrada la segunda mitad del pasado siglo no se reguló en nuestro país) se les denominaba tradicionalmente "Corredores" o "Corredores de Fincas", quizá esta segunda acepción estuviese influida por el enorme peso que la agricultura, "los campos" y "las fincas" en suma, tuvieron en la economía española durante buena parte del siglo pasado.

El concepto "Corredor" entiendo que también podía hacer referencia a que, como contraprestación de sus servicios, se percibía una comisión, un "corretaje" en suma. En la prestación de estos servicios, como meros comisionistas que eran, en momento alguno asumían "riesgo y ventura" sobre el buen fin de la operación (ya que generalmente el Corredor no compraba para luego vender) sino que el "corretaje" se percibía solo en caso de que esta se llevase a cabo, como hemos dicho, con buen fin.

Aunque en la época ya existía el Derecho (y la Banca), los "contratos de mandato" de estos Corredores solían explicitarse de forma oral y perfeccionarse a través de un fuerte apretón de manos alrededor de unas copa de vino en la taberna más cercana, taberna (o tabanco para los jerezanos); lugar este que solía ser también la "sede social" y el "domicilio profesional y a efectos de notificaciones" del ya descrito Corredor o Corredor de Fincas. Estos encargos eran generalmente compartidos por ellos con otros Corredores de su absoluta confianza (no hacían falta códigos deontológicos en la época) en lo que podríamos considerar como un germen de MLS (Multiple Listing Service), "avant la lettre", de aquellos tiempos. 

Y es que, en algunas cuestiones y disciplinas, se cumple inexorablemente aquello de que "todo está en los clásicos".

1969: CREACIÓN DE LA FIGURA LEGAL DEL AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API) Y DE SU COLEGIO PROFESIONAL.



Y con ello llegamos a finales del año 1969, fecha en la que se publica el Decreto 3248/1969, de 4 de Diciembre, (BOE n. 306 de 23/12/1969), por el que se aprobó el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta General, que podríamos considerar como la primera ocasión en la que el Legislador, en nuestro país, intenta regular y ordenar la actividad de intermediación inmobiliaria, reservando su ejercicio, de una manera "exclusiva y excluyente para otros posibles operadores" a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria debidamente Colegiados, dotándolos para ello de una "reserva de denominación".

(Recordemos en este punto, aunque quizá sea ocioso hacerlo, que un Colegio Profesional es una Corporación de Derecho Público, con todas las connotaciones, características y garantías institucionales que ello conlleva).


Es el artículo 1º de este Decreto de 1966 el que describe las funciones del Agente de la Propiedad Inmobiliaria con el tenor literal siguiente:

" Son funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediación y corretaje en las siguientes operaciones:

a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas.

b) Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas.

c) Arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso de estos últimos.

d) Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores." 


Lo anterior venía a ser lo que técnicamente se podría considerar como una "reserva de actividad". Junto a la "reserva de denominación", es lo que imprime carácter, entidad y contenido a una profesión regulada por ley.





¿Qué era un Agente de la Propiedad Inmobiliaria?.

Pues desde donde alcanza mi memoria era una persona que disponía de una titulación universitaria previa, carecía de antecedentes penales y que, tras presentarse y aprobar un examen que convocaba el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, bajo la tutela y supervisión de la Dirección General de Vivienda del Ministerio de Obras Públicas (posteriormente del Ministerio de Fomento), procedía a colegiarse, depositando la correspondiente fianza, aval o seguro de responsabilidad civil profesional. (Importante este detalle, ya que no es lo mismo, ni por asomo, la "responsabilidad civil" a secas, que la "responsabilidad civil profesional").

Este examen solía convocarse, a criterio del Consejo General, con una periodicidad media aproximada de unos 4 años y el temario (bastante extenso, prolijo, profundo y no exento de dificultad) abarcaba temas de Derecho Civil e Hipotecario, Matemáticas Financieras o Valoraciones y Tasaciones, por citar algunas de las áreas de conocimiento exigidas.

Nota personal. En mi convocatoria, la última que realizó el Consejo General, el examen se llevó a cabo en la primera semana de Abril de 2000 y la lista de aprobados (aprobamos poco más de 1.700 sobre un total de menos de 11.000 inscritos; en torno a un 17%, por tanto) se publicó en el BOE al mes siguiente. Justo un mes antes de que el Gobierno llevase a cabo la liberalización y la desregulación del sector, en Junio de 2000. A eso se le llama tener "don de la oportunidad" por mi parte. O cubrirme de gloria, que también. ¡Qué le vamos a hacer!.





AÑO 2000: LA LIBERALIZACIÓN Y DESREGULACIÓN PROFESIONAL DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA.

REAL DECRETO- LEY 4/2000, DE 23 DE JUNIO, DE MEDIDAS URGENTES DE LIBERALIZACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO Y TRANSPORTES. (BOE nº 151, de 24 de junio de 2000. Corrección de errores en BOE nº 154, de 28 de junio de 2000)


"Artículo 3º. Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.



Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio oficial."



Pocos comentarios se pueden hacer a la tremenda contundencia con la que el Real Decreto liberaliza y "desregula" la intermediación inmobiliaria en nuestro país. 


Queda para el recuerdo la famosa frase de que en España se requerían mas estudios y requisitos para vender una lechuga (carnet de manipulador de alimentos) que para vender una vivienda, que (muy al contrario de lo que ocurre con la adquisición de una lechuga) suele ser la inversión más importante que una familia hace a lo largo de toda su vida. 

El proceso de liberalización y desregulación (como se sabe, son conceptos diferentes) acabó en una absoluta desprofesionalización de la intermediación inmobiliaria; eliminando cualquier barrera de entrada a los operadores, se dio lugar a un mercado carente de unas reglas mínimas de comportamiento (si no legales ya, al menos meramente éticas), que condujo irremisiblemente a una jungla en la que imperaba la ley de la selva, en la que no existían barreras de entrada de ningún tipo, y en la que cualquiera, con un simple teléfono móvil, se ponía a operar en el sector sin ningún tipo de conocimientos previos, sin control administrativo alguno y, lo que es mucho más importante, con una absoluta carencia de escrúpulos morales. Todo ello al amparo de la formación de una burbuja sin precedentes en el sector inmobiliario durante el período 2000-2007 y de cuya explosión, 10 años después, aún se encuentra el sector bastante lejos de encontrar una normalización.

El Legislador continuó en esta línea liberalizadora y desreguladora, si bien con ligeras matizaciones (sin trascendencia ni contenido real alguno), a través de la LEY 10/2003, DE 20 DE MAYO, DE MEDIDAS URGENTES DE LIBERALIZACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO Y TRANSPORTES. (BOE nº 121, de 21 de mayo de 2003), en la que se leía: 

Artículo 3. Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria. 

Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, podrán ser ejercidas: 

a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica. 

b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.






Principales características del sector inmobiliario tras la liberalización y desregulación profesional.

De 2000 hasta la actualidad.



- Aparición, por doquier, de nuevos actores en el escenario profesional de la intermediación inmobiliaria. Consecuencia directa de la desaparición de cualquier tipo de barrera de entrada a la profesión.

- Creación de dudas razonables sobre si la intermediación inmobiliaria es un oficio, una profesión o una simple y mera actividad empresarial, desvirtuándose por completo la labor institucional, llevada a cabo durante décadas, en pos de la creación de una profesión colegiada de alto nivel y prestigio social. 

- Creación de una disparatada burbuja inmobiliaria (burbuja de demanda), debido a la conjunción temporal de varios factores (como suele suceder en estos casos). El desaforado aumento de actores sin ningún tipo de preparación y con nulos conceptos sobre honestidad profesional pudo tener cierto impacto, aunque pienso que de muy escasa relevancia, en el artificial y sostenido aumento de los precios de la vivienda. Su explosión en 2007/2008 ha propiciado que desaparezcan del mercado casi todos aquellos actores sin formación ni estructura profesional alguna (más allá de un móvil y una céntrica esquina acristalada) que, o bien han tenido que echar el cierre o bien se han reconvertido en franquiciados y ya, dependiendo de la calidad de la franquicia, habrán adquirido una mínima formación. 

- Aparecen multitud de franquicias, muchas de ellas de carácter multinacional que, en la mayoría de los casos, han aportado un abanico de mejoras y áreas de conocimiento tremendamente positivas para la formación profesional integral del agente inmobiliario.

- Los abusos y desafueros que se cometieron, durante la gestación de la burbuja inmobiliaria, por parte de intermediarios profesionales exentos de la más mínima formación, tanto profesional como ética, tuvieron unos devastadores efectos sobre la imagen de la profesión inmobiliaria, efectos que aún perduran hoy en la mayoritaria percepción social del "agente inmobiliario" como esa persona cargada de llaves que "enseña pisos" y se lleva una altísima e inmerecida remuneración por ello. Son loables todos los esfuerzos que se están llevando a cabo por desterrar del imaginario colectivo esta desafortunada y mayoritariamente irreal imagen.

- Como aspectos positivos podríamos citar el desembarco en nuestro país de franquicias inmobiliarias internacionales que, como hemos dicho, han aportado bastantes conocimientos profesionales especialmente en temas de Marketing, CRM, Digitalización, Bolsas Inmobiliarias Comunes o Códigos de Buenas Prácticas.

- Otro aspecto que creo muy positivo es la irrupción como nuevos operadores en el mercado de la intermediación inmobiliaria en España, desde hace ya algunos años, de la figura del CRS (Council of Residential Specialists), Agentes Inmobiliarios de muy alto nivel, enmarcados dentro de la National Association of Realtors. La Asociación de estos profesionales organiza eventos inmobiliarios de gran repercusión, tales como Inmociónate cuya edición de este año se celebra el Sevilla durante los próximos días 16 y 17 de Junio.

- Reseñar también como algo positivo el "descubrimiento" e importación a nuestros país de las clásicas MLS,s. norteamericanas. MLS son las siglas de Multiple Listing Service y la base de su funcionamiento es la Exclusiva Compartida. El vendedor otorga un encargo de venta a la Agencia en cuestión como Exclusiva Compartida, esta venta "en exclusiva" es compartida por el Agente con todas las Agencias que formen parte de la MLS a la que pertenece, con lo que las posibilidades de venta se multiplican. Por tanto MLS y Exclusiva Compartida son dos conceptos que van de la mano. Aunque el planteamiento es de una simpleza comparable al mecanismo de un botijo, en nuestro país no se ha desarrollado hasta hace pocos años (hoy no creo que haya provincia alguna ya sin su MLS), quizá debido al tradicional retraimiento del vendedor a firmar encargos "en exclusiva" (aunque esta sea compartida) y a la escasa actitud "colaborativa" por parte de profesionales de cualquier sector, también del inmobiliario. Hasta que ambas partes no han visto sus beneficios (aunque también tiene sus defectillos, si se actúa con cierta picaresca) no se ha producido el extraordinario desarrollo de los últimos años. Uno de los cambios de paradigma de esta época es que tu competencia puede llegar a ser tu colaborador, gestándose el término "coopetencia" para ilustrar está situación de "competencia colaborativa o cooperadora".

- No quiero dejar de reseñar, por último y vinculado al tema de la "Exclusiva", la extraordinaria labor que están realizando algunos Agentes Inmobiliarios para hacer ver al Cliente la conveniencia, desde todas las vertientes, de otorgar Notas de Encargo en Exclusiva cuando van a poner en venta su Vivienda. Siempre que ello se haga con Agentes de contrastado rigor y honestidad profesional, por supuesto. 

A este respecto es admirable la labor profesional que lleva a cabo Sergi Verge, un Agente Inmobiliario (y Licenciado en Filología) de Calafell que ha sabido construir toda una Marca Personal, de enorme impacto y fortaleza, en torno a la Exclusiva y a su Ponencia "El Poder de la Exclusiva", ponencia que imparte por todo el territorio nacional con un enorme éxito de asistencia y primer inmobiliario (que yo sepa) en organizar "stages" para otros profesionales, una innovadora idea. Grande Sergi.



¿Hacía la búsqueda de una regulación del sector? ¿Qué beneficios aportaría a los actores del mercado inmobiliario? 

Desde hace ya algunos años, por parte de varios colectivos se está persiguiendo con denuedo que la Administración regule la actividad de la intermediación inmobiliaria. 
Está regulación administrativa se supone que traería garantías para los consumidores y un cierto orden en la calidad profesional de los agentes inmobiliarios. 

Esta hipotética regulación sería competencia de las Administraciones Autonómicas, con lo que se podría dar la curiosa y esperpéntica situación de que, caso de no existir una racional homologación normativa (caso más probable), nos encontrásemos con 17 normativas diferentes para ejercer la profesión, según el territorio en el que nos ubiquemos, con lo que nos estaríamos cargando (una vez más) la unidad de mercado y el consumidor lo único que ganaría sería en confusión. En el caso de Andalucía existe una organización denominada "Voz Única Inmobiliaria" que aúna prácticamente a todos los operadores del sector y que lleva manteniendo reuniones con los responsables políticos en la materia desde hace años. También el COAPI de Andalucía va por el mismo camino, sin resultados tangibles hasta el momento, entiendo que por la desidia de la propia Administración.  

Las regulaciones más significativas llevadas a cabo hasta la presente han sido por parte de la Comunidad Autónoma Catalana, a través de la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del  derecho a la vivienda y de la Comunidad Autónoma Vasca, a través de su Ley de vivienda del País Vasco de 18 de Junio de 2015.

Personalmente, y desde mi humilde punto de vista, preferiría que se pusieran los instrumentos necesarios para dotar a los operadores de la intermediación inmobiliaria de una sólida formación en aquellas áreas que afectan directamente a su actividad profesional: Derecho Civil, Derecho Financiero, Obligaciones y Contratos, Derecho de Consumidores y Usuarios, Fiscalidad, Marketing, Digitalización, Redes Sociales o Gestión de la Marca Personal, por citar los aspectos más significativos. A lo anterior habría que añadir imperiosamente un imprescindible Código de Buenas Prácticas profesionales.

Ello, por supuesto, sin restar importancia alguna a una regulación por la que, al parecer, los políticos de turno no están excesivamente por la labor, a tenor de los años transcurridos y la cantidad de reuniones celebradas con el persistente resultado de "ya veremos, si eso". 




EL FUTURO INMEDIATO: LA IRRUPCIÓN DE LA TRANSFORMACIÓN DIGITAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO. LAS EMPRESAS DE PROPTECH.



Al igual que ha ido ocurriendo en otros sectores como Banca o Seguros, el sector inmobiliario no iba a ser ajeno a la transformación digital que está inundando, lenta pero inexorablemente, todas las parcelas de la actividad económica y/o social y, por tanto, modificándolas profundamente desde sus actuales estructuras .



Ya estamos viendo el impacto de los ecosistemas digitales Fintech (Banca) o InsurTech (Seguros). No imaginaríamos que un sector tan atractivo y goloso como el Inmobiliario iba a quedar de lado en este imparable proceso de transformación digital y cambio de paradigmas.



PropTech (contracción de "Property Technology", que podríamos traducir libremente como "Tecnología aplicada a la Gestión de Propiedades") consiste básicamente en un sector de actividad compuesto por aquellas empresas y startups que combinan un fuerte componente tecnológico con la aportación de valor al mundo inmobiliario.





El ecosistema PropTech está formado por muy diversas disciplinas que están transformando el sector inmobiliario y que afectan a actividades tan distintas como la inversión, la gestión, la comercialización, la financiación, el análisis de los datos y así un largo etcétera.


Primer mapa PropTech en España de la mano de Aguirre Newman. Versión 1.3




Portales y Marketplaces.

Se trata de plataformas en las que diferentes agentes del mercado proporcionan información de sus productos y/o servicios, actuando como núcleo para la publicidad y promoción de terceros o, en ocasiones, llegando a procesar las transacciones.

Estas plataformas permiten realizar búsquedas online de propiedades para comprar, vender o alquilar y facilitan información agregada del comportamiento del mercado inmobiliario.




Peer to Peer.

Se trata de plataformas digitales descentralizadas en las que las personas interactúan sin necesidad de intermediarios, permitiendo a los propietarios alquilar y/o vender sus propiedades directamente, evitando los costes extras de cualquier agente inmobiliario que se dedique a la intermediación.

Alquiler 


Big Data.

Permite comprender y obtener una visión estratégica de grandes volúmenes de información, proporcionando una ventaja estratégica competitiva.
El Big Data democratiza los datos para el consumidor, permitiendo un conocimiento más exhaustivo y certero del mercado inmobiliario así como de las tendencias, riesgos y decisiones a tomar.

Herramientas de Tasación/Valoración


Domotica / Casas Inteligentes / IoT

La gestión de la monitorización y la gestión eficiente de instalaciones; siendo ejemplos cada vez más extendidos los sistemas de monitorización de HAVC (Heating, Aircondicioning, Ventilation and Colling) o la integración de aplicaciones en electrodomésticos inteligentes (televisor, seguridad, iluminación, calefacción, etc.) es una realidad absoluta en la relevancia en materia de automatización domótica y el correspondiente valor de los inmuebles.

La tendencia a la sensorización a través del llamado “Internet of Things” o Internet de las Cosas es cada vez mayor y fomenta la conectividad de los sistemas y la gestión integral de los activos y de estos con otros elementos de las ciudades, dando lugar a las denominadas Smart Cities. 


Inversión Inmobiliaria.

A través de herramientas digitales, que permiten ganar en eficiencia, democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria y diversificar la cartera de inversión a partir de cantidades muy bajas.
Inversión Colectiva (Real State Crowdfunding)


Gestión Inmobiliaria.

Financiación Hipotecaria

Persona a Persona 


Realidad Virtual/ Visuals Startups.

Una nueva forma de ver y experimentar la propiedad de forma virtual y realista. Aunque no siempre reemplazará la visita ‘in situ’, permitirá, por ejemplo y entre otras funcionalidades, a un vendedor exponer la propiedad en diferentes canales y a una mayor variedad de clientes alrededor del mundo.


Software Inmobiliario

Se trata básicamente de sistemas computarizados, que facilitan la gestión en la intermediación de la compraventa o alquiler de propiedades. Este tipo de software permite a los propietarios y administradores de inmuebles y otros activos inmobiliarios controlar los ciclos de alquiler, vacantes y mantenimiento, entre otros aspectos de la operativa de dichos activos.

Igualmente, incluyen funcionalidades básicas como la contabilidad de propiedades, el seguimiento de inquilinos y arrendamientos y la previsión de presupuestos básicos necesarios para una óptima gestión de dichos inmuebles y activos inmobiliarios.




ANEXO: EL FUTURO DE DENTRO DE TRES DÍAS.
LAS V JORNADAS INMOBILIARIAS DE ANDALUCÍA.

Foro de estudio y debate sobre problemas y retos del sector inmobiliario.



El próximo día 2 de junio, se celebra en Málaga, la V Jornada Inmobiliaria de Andalucía que organiza el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de Andalucía y que se vienen celebrando en distintas localidades de nuestra geografía andaluza.

Como en otras ocasiones, se contará con ponentes de primerísima línea, que disertarán a muy alto nivel sobre los aspectos más relevantes del sector y la profesión.

No podríamos acabar esta reseña a la V Jornada Inmobiliaria de Andalucía sin hacer mención a Ángel Martínez, Vicepresidente del COAPI de Cádiz, Director y "alma mater" de la Jornada y un auténtico e incansable profesional.

Un verdadero crack, en el estricto y original sentido del término. 😀

Dicho sea ello con todo mi aprecio, cariño y admiración.




Para saber más:
Fuentes utilizadas | Reconocimiento de Autorías/Creditos y Agradecimientos


- Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

- CRS. Council of Residential Specialists.

- Realtor. National Association of Realtors.

- Sergi Verge. El Poder de la Exclusiva.


- Aguirre Newman. Consultora Inmobiliaria.

- PropTech.es

- Finnovating

- Rodrigo García de la Cruz - Finnovating

- V Jornada Inmobiliaria de Andalucía

- Consejo Andaluz de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

- Del delirio de la burbuja inmobiliaria a la cruda realidad: una radiogafía del sector en España.

SpanishFinTech 

- ¿Qué es FINTECH?. Todo lo que necesitas saber sobre las nuevas plataformas financieras tecnológicas. José M. Arroyo